上海浦东房屋买卖违约,房屋买卖 租赁合合同纠纷律师咨询

签了房屋买卖合同后买方（卖方）想违约怎么办？房屋买卖违约如何赔偿？房屋租赁过程中发生纠纷该怎么办？拆迁安置对补偿款有争议该怎么办？房屋买卖、租赁和拆迁对每个人来说都是生活中的一件大事，而房屋纠纷涉及的法律问题又相当复杂，稍有不慎，就会损失惨重。2016年上海火爆的房产交易市场，衍生出了诸多房屋纠纷问题，如何规避这些纠纷，产生了纠纷如何维权，专业的房产律师给您专业的服务。

房屋纠纷

江律师

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商品房销售合同的特殊有效要件

一般商品房买卖合同作为一种特殊的合同类型，依据商品房销售管理办法第7条的规定，出卖人在进行建成商品房的销售之前，尚应具备以下条件：

1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资格zheng书；

2．已经取得土地使用权zheng书或者使用土地的批准文件；

3．持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4．已通过竣工验收；

5．拆迁安置已经落实；

6．供水、供电、供热、燃气、通讯等配套的基础设施已具备交付使用条件，其他的配套基础设施和公共设施已具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

7．物业管理方案已经落实。

一般商品房买卖合同除必须符合民法通则及合同法关于合同效力的一般要件外，其作为特定的买卖合同类型，对其合同主体资格有着特殊的要求：

1．出卖人必须是房地产开发企业。首先，房地产开发企业应依法成立，具备法律规定的各项条件要求，具有房地产开发资质。其次，依据民法的一般原理，该企业法人具有订立合同的一般民事行为能力，依据民法通则第42条规定，“企业法人应当在核准的经营范围内实施民事法律行为”。

2．出卖人必须具有商品房销售资质。由于商品房的出卖人若不具有商品房销售资质的，将不能成为商品房销售的主体。故其还必须符合商品房销售管理办法第7条第1项的规定，即销售商品房的企业法人应当是工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发企业资质zheng书。只有签订商品房买卖合同的主体符合上述条件方可依法确认其合同效力。

至于商品房销售管理办法第7条第2～7项，并不属于合同法所规定之无效合同情形，仅属可构成合同违约的特定情形，当事人可据以主张解除合同、赔偿损失等，合同效力并不受其影响。